МИНИМИЗАЦИЯ ЗАТРАТ ПРИ ЗАГОРОДНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 

Архитектор:  Шернин М.Д.

 Апрель 2010 г.

Сразу оговоримся, что предметом рассмотрения данной статьи является бюджетное строительство и приоритетом является близость к городу, а чем ближе к городу - тем дороже земля.

В последнее время на рынке загородной недвижимости наметились две тенденции. 

1. Самостоятельное строительство коттеджа.

2. Покупка готового дома в составе поселка, либо самостоятельно.

В первом случае застройщик сталкивается с массой проблем (покупка земли, строительных материалов, подвод коммуникаций, поиск строителей и т.д.). Все задачи приходится решать самому по мере их возникновения. Строительство растягивается минимум на 2 года, в течение которых приходится совмещать основную работу и заботы по возведению загородного дома. Кроме того, соседями могут оказаться не очень приятные люди - иного воспитания и уровня образования (это возможно и в случае покупки готового дома). 

Если мы приобретаем готовый дом - то, как правило, это крайне низкое качество строительства при завышенной в несколько раз цене. При этом мы абсолютно не застрахованы от "сюрпризов", которые "новостройка от Джамшута" может преподнести в процессе эксплуатации, сезонное подтопление, отсутствие дренажа, отваливающиеся части наружной облицовки, промораживание, текущая кровля - вот далеко не полный список возможных проблем. Апофеозом могут служить случаи когда дом постепенно разламывается на части из-за неправильно выбранной конструкции фундамента. При этом приходится выбирать из нескольких типовых проектов, ни один из которых не устраивает полностью. В последнее время все острее встает вопрос послепродажного обслуживания инфраструктуры поселка. Застройщик, получив прибыль от продажи, вовсе не намерен отказываться от дальнейшего получения сверхприбыли с построенного объекта. Всевозможные мошеннические схемы организации ТСЖ и т.п., пытаются сделать из жителей дойных коров, в разы завышая коммунальные платежи.

Между тем, существует и третий путь обретения жилой единицы за городом. Он давно известен, но мало применяется. Допустим я и еще 3 - 4 семьи моих знакомых не против переехать за город, но все они работают в городе, поэтому варианты дальше 20 км. от города не рассматриваются. При этом всех (или почти всех) устроит вариант с небольшими прилегающими участками. Первый существенный плюс - экономия при покупке земельного участка -  на территории 0,12-0,15 га. легко можно разместить  4 - 7 единиц жилых таунхаусов в зависимости от конфигурации участка. Таким образом, на территории обычно отводимой под один коттедж, можно разместить несколько блокированных домов площадью 200 - 300 кв.м., и получить своего рода жилой кластер, или микропоселок в котором все друг друга знают и не опасаются оставить свой дом на время отпуска. В таком небольшом поселке легче договориться о приобретении товаров совместного пользования (машины для доставки детей в школу, газонокосилки и т.д.). Поскольку состав семьи и представления о размере комфортного жилья у всех разные - можно заранее определиться с относительными размерами своего дома. Семья из 3 человек строит себе дом меньшей площади, чем семья из 5 человек, соответственно и вклад маленькой семьи будет меньше. Хотя ситуация запросто может быть и обратной - все зависит от желания и состоятельности владельцев.

Если же после окончания стройки 3 из 7 таунхаусов продать (хорошим людям), то можно выйти практически на нулевую стоимость строительства (в идеале). Можно также на полученную прибыль выстроить для себя банный блок, отдельные гаражи, тренажерные залы и т.п.. Допустим, если семья пользуется сауной раз в неделю в течение 3 часов, а остальное время она простаивает - имеет смысл выстроить более просторный банный блок и   использовать его совместно с другими, тем более это касается тренажерного зала (если таковой потребуется), детской игровой комнаты и всего, чего душа пожелает.

Огромным плюсом является также возможность контролировать качество выполненных работ, при распределении этих обязанностей между владельцами, и присутствовать на стройке постоянно, что представляется невозможным, если строить дом единолично. Все обязанности на стройплощадке также можно распределить между владельцами (закупка стройматериалов, контроль качества, ведение финансовой отчетности и т.д.). Конструктивная схема здания может быть любой и зависит от местных условий и стоимости материалов в каждом регионе. 

Задача значительно упрощается если одним из владельцев (или несколько) связан со строительной отраслью. Если это архитектор, то не будет проблем с корректировками проекта при изменении требований заказчиков, да и сам проект будет значительно лучше учитывать индивидуальные требования жильцов. Если прораб - то можно быть спокойным за качество строительства, ибо при нахождении в дальнейшем недостатков строительства, долго искать его не придется. 

И наконец, последнее из достоинств предложенной схемы строительства - это отсутствие навязанного застройщиком ТСЖ, что уже практически стало правилом при сдаче поселка. 

Таким образом, из очевидных плюсов при коллективном строительстве можно отметить следующее:

1. Существенная экономия при покупке земельного участка, как следствие - возможность приобретения более дорогого участка ближе к городу.

2. Предсказуемые соседи и возможность выбирать новых (в случае продажи "излишков").

3. Индивидуальное проектирование.

4. Адекватная стоимость строительства с возможностью самим выбирать стройматериалы.

5. Возможность коллективного контроля за строительством. 

6. Возможность строительства объектов общего пользования и как следствие - деление затрат.

7. Полная прозрачность и адекватность коммунальных платежей и сохраненные нервы.

Схемы возможного размещения домов на участке

В качестве примера можно рассмотреть проект из 4 таунхаусов на участке 0,13 га. в подмосковье.

В соответствии с заданием требовалось запроектировать 4 отдельных, жилых корпуса сблокированных друг с другом. Участок под застройку представляет собой неправильный квадрат со стороной около 40 метров, и диагонально ориентированный по сторонам света. В соответствии с этим было принято решение расположить корпуса по оси север-юг со сдвигом относительно друг друга, угол поворота составляет 30°. Расположить корпуса строго по оси север-юг не представляется возможным в связи с малыми размерами участка, и, потому, что размеры крайних участков чрезмерно дифференцируются.

Проектом также предусматривается вынесение гаража и котельной в отдельные здания в восточной и западной части комплекса. Кровля отдельно стоящего гаража служит также террасой для левой торцевой секции. Подъезд к участкам и гаражу осуществляется с юго-восточной стороны землеотвода, здесь же запланированы гостевые парковочные места.

Поскольку корпуса сдвинуты к северной стороне территории, то вход в дома и выход на участки расположены с одной стороны корпусов. С противоположной стороны также предусмотрены выходы на террасы.

При входе в дома запроектированы просторные тамбуры-прихожие, где оставляется верхняя одежда и обувь. Протяженный вестибюль освещается вторым светом через прозрачную перегородку гостиной. Под лестницей на второй этаж – кладовая-гардероб. В корпусах могут быть выгорожены комнаты в северной части домов (варианты 1 -2), а может использоваться двусветное пространство (варианты 3-4), при этом кухня-столовая может быть изолирована выдвижной перегородкой.

На втором этаже по 4 (в торцевых) и по 3 (в рядовых) жилых комнаты. Количество вспомогательных помещений может быть различным по желанию заказчика (варианты предлагаются). Над входом расположена просторная терраса, служащая также и козырьком над входом, и навесом над террасой 1 этажа.

Кровля – эксплуатируемая в виде просторной террасы, частично перекрытой. На каждой кровле предусмотрен санузел и мини-кухня для чаепитий на свежем воздухе. Эта комната может использоваться как гостевая.

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ:

 Площадь участка – 1310 кв.м. 

Площадь застройки – 590 кв.м. 

Общая площадь зданий – 875 кв.м.

В том числе:

-         левая торцевая секция – 227 кв.м  

 -     рядовая секция – 198 кв.м  

-         правая торцевая секция – 252 кв.м. 

Строительный объем комплекса – 5200 куб.м.  

Вид с высоты птичьего полета

Вид с высоты птичьего полета

План 1 этажа

Еще одним примером может служить проект жилого дома в ближайшем Подмосковье. Заказчиком был приобретен участок земли с уже возведенным фундаментом, который был предназначен под подземную парковку. Вместе с требованием сохранить парковку - было высказано пожелание запроектировать отдельные жилые блоки - типа таунхаусов с отдельными входами и без соседей сверху. Также нужно предусмотреть ряд общественных помещений, назначение которых со временем может меняться, например на данном этапе нужен детский сад, но по прошествии нескольких лет - надобность в нем отпадет. В то время как тренажерный зал будет нужен всегда. В каждом блоке необходимо предусмотреть трубу для камина (вне зависимости от предпочтений сегодняшних владельцев). Камин можно будет установить будущим хозяевам - в случае продажи таунхауса. 

Поскольку ширина корпуса фундамента не позволяла выстроить жилые ячейки в один ряд, было принято решение поставить их в два ряда, а расстояние между ними сверху накрыть прозрачным фонарем. Так как по существующим нормам запрещается располагать жилые помещения  непосредственно над парковкой, то на первом этаже запроектированы нежилые помещения. Помимо прихожей и гардероба с санузлом, это может быть мастерская - кабинет, каминный зал, индивидуальная сауна с тренажерным залом или бильярдной и т. д.. Все помещения, обращенные к центральной части освещены вторым светом через верхний фонарь и оборудованы вентиляционными отверстиями для притока свежего воздуха. 

Поднявшись на второй этаж, мы попадаем в общественную зону. Здесь находятся гостиная, кухня - столовая, гостевой санузел. Кухня может быть уменьшена за счет обустройства гостевой комнаты. Также в уровне второго этажа обустроены выходы в центральную часть, что позволяет пройти в общественную зону в одном уровне, и используются в качестве эвакуационных.

На третьем этаже оборудована приватная зона, здесь могут быть обустроены три спальни с персональными санузлами, гардеробные комнаты. Варианты планировок могут быть различными и адаптироваться под индивидуальные требования. Этот уровень тоже оснащен вторыми выходами в общественную зону. 

Эксплуатируемая кровля заменяет придомовой участок и может быть озеленена. Выход на кровлю осуществляется через крытое пространство, в котором предусмотрен санузел и небольшая кухня, обслуживающая террасу. 

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ:

 Площадь существующего подвала – 1420 кв.м. 

Площадь застройки – 1500 кв.м. 

Общая площадь здания – 6180 кв.м.

Строительный объем комплекса – 18550 куб.м.  

Количество таунхаусов - 10 шт.

Площадь блока 1 - 325 кв.м.

Площадь блоков 2, 3, 4 - по 340 кв.м.

Площадь блока 5 - 370 кв.м.

Площадь блоков 6, 7, 8, 9 - 379 кв.м.

Площадь блока 10 - 398 кв.м.

План подвала (существующий)

План 1 этажа

План 2 этажа

План 3 этажа

План 4 этажа

Общий вид здания

Общий вид здания

проектирование офисов, архитектор, архитектура, дизайнер, проекты коттеджей, заказать проект дома, строительство коттеджей, проектирование коттеджных поселков, благоустройство, проектные работы, проектные организации, проект загородного дома, проектирование домов, проектирование дома, архитектурное бюро, строительство загородных домов, строительство загородного дома, дизайнер работа, архитектурная мастерская, проектирование зданий, загородные коттеджи, благоустройство территории, архитектурное проектирование, архитектурные проекты, дизайн коттеджей, готовые проекты домов, современная архитектура, ландшафтные работы, ландшафтное проектирование, типовые проекты домов, ландшафтный проект, проектирование и строительство, проектирование дизайна, дизайн проектирование, деревянные коттеджи, строительство частных домов, архитектор, готовые проекты коттеджей, проектные фирмы, работа архитектора, проектирование интерьера, проектирование загородных домов, типовые проекты коттеджей, проектирование деревянных домов, разработка проектной документации, проектирование зданий и сооружений, великие архитекторы, сайт архитекторов, строительство кирпичных коттеджей, знаменитые архитекторы, известные архитекторы, ищу архитектора, требуется архитектор, частный архитектор, услуги архитектора, современные архитекторы, частные архитекторы, продажа готовых проектов, архитекторы Киева, проектирование коттеджей, архитекторы Украины, специальность архитектор, выдающиеся архитекторы, союз архитекторов, архитектор дизайнер, резюме архитектор, главный архитектор, мировые архитекторы, советы архитектора, работа архитектор, резюме архитектор Украина, совет главных архитекторов, известные архитекторы, проект архитектора, архитектор фото, вакансии архитектор, архитектурные услуги, ландшафтный архитектор, проектирование коттеджей дома, архитектурное проектирование коттеджей домов, архитектурное проектирование коттеджей, проекты домов, проектирование резиденций, архитектурный проект частного дома. 

Проект виллы, коттедж, малоэтажный дом, таунхаусы, проект таунхаусов, проект поселка, проект дома, проект усадьбы, поселок, проектирование поселков, проектирование коттеджных поселков, малоэтажное проектирование, проектирование загородных домов, проектирование загородного жилья, проект рабочий, эскизный проект, архитектурный проект коттеджа, архитектурный проект поселка, архитектурный проект таунхауса, архитектурный проект офисного здания, архитектурный проект жилого дома, архитектурный проект виллы.